Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare presupune existenţa obiectului şi subiectului evaluării. În conformitate cu legislaţia în vigoare a RM şi cu prevederile internaţionale obiectul activităţii de evaluare îl constituie activele corporale, necorporale, financiare aflate în proprietatea sau sub controlul întreprinderii, iar evaluarea se poate efectua fie în mod individual, fie în totalitatea acestora.
Conform prevederilor Legii cu privire la activitatea de evaluare a Republicii Moldova, evaluării se supun următoarele obiecte :
Subiectul activităţii de evaluare, cel care efectuează evaluarea, respectiv o persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii de evaluare.Subiecte ai activităţii de evaluare sunt, pe de o parte, evaluatorii şi întreprinderile de evaluare, iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.
În activitatea lor evaluatorii se conduc de norme de drept, profesionale şi etice.
Normele de drept sunt fundamentate în actele legislative de nivel naţional şi internaţional, statutul organizaţiilor de evaluare.
Normele profesionale ale evaluării reprezintă standardele practicii profesionale de evaluare, elaborate de organizaţiile internaţionale de evaluare.
Normele etice ale evaluatorului sunt fixate în Codul Deontologic sau Codul Etic al evaluatorului,
Procesul de evaluare se desfăşoară în etape specifice:
A. Definirea misiunii de evaluare - este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a lucrărilor de evaluare:
B. Analiza şi colectarea datelor necesare pentru evaluare - Activităţile evaluatorului în cadrul acestei etape vor ţine de studierea pieţei în general şi descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influenţă asupra valorii lui:
C. Diagnosticul economico-financiar şi previziunea financiară - Analiza-diagnostic de strategie a dezvoltării are rolul de a stabili punctele forte şi cele slabe existente în cadrul întreprinderii şi măsurile de reglare a activităţii prin strategia şi tactica de dezvoltare economică şi financiară în următorii 3 – 5 ani:
D. Aplicarea metodelor de evaluare ce rezidă din abordările evaluării - Pentru determinarea valorii întreprinderii se vor utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda veniturilor:
E. Reconcilierea valorilor şi opinia asupra valorii finale - În urma aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare:
F. Elaborarea raportului de evaluare - constituie etapa finală a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.
G. Perfectarea raportului de evaluare - se face în rezultatul verificărilor asupra valorilor estimate şi poziţiei juridice şi economice a întreprinderii.
Conţinutul raportului de evaluare:
Procesul de evaluare presupune existenţa obiectului şi subiectului evaluării. În conformitate cu legislaţia în vigoare a RM şi cu prevederile internaţionale obiectul activităţii de evaluare îl constituie activele corporale, necorporale, financiare aflate în proprietatea sau sub controlul întreprinderii, iar evaluarea se poate efectua fie în mod individual, fie în totalitatea acestora.
Conform prevederilor Legii cu privire la activitatea de evaluare a Republicii Moldova, evaluării se supun următoarele obiecte :
- bunuri mobile, bunurile imobile şi drepturile asupra lor;
- activele nemateriale (drepturile asupra obiectelor proprietăţii industriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor naturale, etc.);
- întreprinderile în calitate de complexe patrimoniale;
- valorile mobiliare, obligaţiile debitoare şi creditoare;
- lucrările şi serviciile, informaţia;
- alte obiecte.
Subiectul activităţii de evaluare, cel care efectuează evaluarea, respectiv o persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii de evaluare.Subiecte ai activităţii de evaluare sunt, pe de o parte, evaluatorii şi întreprinderile de evaluare, iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.
În activitatea lor evaluatorii se conduc de norme de drept, profesionale şi etice.
Normele de drept sunt fundamentate în actele legislative de nivel naţional şi internaţional, statutul organizaţiilor de evaluare.
Normele profesionale ale evaluării reprezintă standardele practicii profesionale de evaluare, elaborate de organizaţiile internaţionale de evaluare.
Normele etice ale evaluatorului sunt fixate în Codul Deontologic sau Codul Etic al evaluatorului,
Procesul de evaluare se desfăşoară în etape specifice:
A. Definirea misiunii de evaluare - este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a lucrărilor de evaluare:
- identificarea clientului / utilizatorul rezultatelor evaluării;
- scopul evaluării (inclusiv definiţia valorii);
- determinarea scopului utilizării rezultatelor evaluării;
- data la care se va determina valoarea;
- identificarea caracteristicilor proprietăţii (amplasarea şi drepturile de proprietate);
- alte condiţii.
B. Analiza şi colectarea datelor necesare pentru evaluare - Activităţile evaluatorului în cadrul acestei etape vor ţine de studierea pieţei în general şi descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influenţă asupra valorii lui:
- colectarea datelor generale privind amplasarea geografică;
- date privind obiectul evaluării (caracteristici specifice ale obiectului evaluat şi îmbunătăţirile lui);
- date privind obiectele comparabile (vânzări, nivelul rentei, oferte, costuri, venituri şi cheltuieli, rata capitalizării, etc.).
- determinarea variantei celei mai bune utilizări (terenul este vacant, îmbunătăţirile sunt în stare ideală, proprietate dezvoltată).
C. Diagnosticul economico-financiar şi previziunea financiară - Analiza-diagnostic de strategie a dezvoltării are rolul de a stabili punctele forte şi cele slabe existente în cadrul întreprinderii şi măsurile de reglare a activităţii prin strategia şi tactica de dezvoltare economică şi financiară în următorii 3 – 5 ani:
- stabilirea punctelor forte şi slabe ale activităţii întreprinderii în baza: diagnosticului juridic, tehnic, financiar, commercial, managerial, a resurselor umane;
- identificarea posibilităţilor de activitate continuă, viitoare a întreprinderii sau a probabilităţilor de faliment
D. Aplicarea metodelor de evaluare ce rezidă din abordările evaluării - Pentru determinarea valorii întreprinderii se vor utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda veniturilor:
- abordarea bazată pe vânzările comparabile;
- abordarea bazată pe costuri;
- abordarea bazată pe venituri.
E. Reconcilierea valorilor şi opinia asupra valorii finale - În urma aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare:
- verificarea datelor iniţiale;
- verificarea calculelor, ipotezelor şi concluziilor;
- crearea opiniei finale asupra valorii
F. Elaborarea raportului de evaluare - constituie etapa finală a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.
G. Perfectarea raportului de evaluare - se face în rezultatul verificărilor asupra valorilor estimate şi poziţiei juridice şi economice a întreprinderii.
Conţinutul raportului de evaluare:
- Titlul raportului;
- Prezentarea succintă a întreprinderii evaluate (respectiv adresa, actul de înfiinţare, numărul de înregistrare, codul fiscal, obiectul de activitate)
- Scopul evaluării, beneficiarul şi destinatarul lucrării. Precizează scopul pentru care s-a elaborat raportul de evaluare( privatizare, vânzare, închiriere la bursă).
- Prezentarea evaluatorului: se menţionează datele de identificare a întreprinderii desemnate pentru realizarea evaluării, echipa de evaluatori.
- Diagnosticul pentru evaluare presupune: precizarea concluziilor rezultate în urma analizei – diagnostic.
- Evaluarea întreprinderii: - procedura de evaluare şi motivaţia alegerii metodelor utilizate; - sinteza rezultatelor,
- Recomandări, precizări finale
- Autentificări. Se precizează locul şi data întocmirii raportului de evaluare, se semnează, se prezintă o sinteză succintă a raportului cu concluziile – cheie şi rezultatele evaluării.
No comments:
Post a Comment