Metode de evaluare prin comparaţia directă pe piaţă

Abordarea prin comparaţia directă este procesul, în care valoarea de piaţă estimată se obţine prin analiza pieţei pentru proprietăţi  (bunuri) similare şi prin comparaţia acestor proprietăţi cu proprietatea (bunul) supusă evaluării.

Metodele înscrise în abordarea prin comparaţia directă se bazează pe principiul substituţiei, conform căruia un cumpărător important nu ar plăti pentru un  ,,bun” mai mult decât suma cu care ar achiziţiona un bun comparabil cu aceiaşi utilitate în funcţie de rentabilitate şi risc. Altfel zis, aceste metode sunt bazate pe premisa, că valoarea de piaţă a unui ,,bun”(proprietăţi) este legată direct de preţurile tranzacţiilor comparabile ale proprietăţilor competitive

În baza informaţiei obţinute se iniţiază procedura propriu - zisă a evaluării, care include următoarele etape:

1. Cercetarea pieţei, obţinerea de informaţii despre tranzacţiile de întreprinderi (sau altor bunuri). 
2. Verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale.      
3. Selectarea unor elemente de comparaţie relevante.
4. Compararea întreprinderilor comparabile tranzacţionate cu întreprinderea evaluată, utilizând anumite elemente de comparaţie şi ajustând preţul de tranzacţionate a unităţii economice comparabile cu cea evaluată.
5. Reconcilierea rezultatelor evaluării obţinute în urma analizelor comparative într-o singură valoare.

Referirea la întreprinderile similare cu cea evaluată presupune funcţionarea lor în acelaşi domeniu de activitate, sau corespunderea aceloraşi parametri economici din punct de vederea calitativi şi cantitativi. Din acest unghi de vedere în metoda comparaţiei directe există nouă elemente de comparaţie de bază:

1. Drepturile de proprietate transmise.
2. Condiţiile de finanţare.
3. Condiţiile de vânzare (tranzacţionare).
4. Condiţiile pieţei.
5. Amplasarea.
6. Caracteristicile fizice ale obiectului evaluat.
7. Caracteristicile economice.
8. Utilizarea.
9. Componentele non-imobiliare ale valorii.

După caz pot fi luate în consideraţie şi elemente suplimentare. Privind evaluarea întreprinderii, aici se mai iau în consideraţie aşa elemente ca: denumirea întreprinderii reţinute ca bază de comparaţie; ramura şi subramura de activitate; structura acţionariatului; dimensiunea întreprinderii după volumul activelor, mărimea capitalului propriu,  volumul vânzărilor, numărul angajaţilor; ratele financiare specifice metodei în cauză exprimate prin multiplicatori, care permit convertirea veniturilor în valoare.

Cele mai multe ori determinarea valorii de piaţă a capitalului propriu al întreprinderii prin metoda comparaţiei directe se bazează pe multiplicatorii preţului, care arată corelaţia dintre valoarea de piaţă a întreprinderii (acţiunilor) şi baza financiară (poate fi exprimată prin profit, flux bănesc, dividende, rentabilitate, vânzări). Numărătorul în relaţia de calcul a unui multiplicator poate fi exprimat prin: Preţul acţiunii; Valoarea de piaţă a capitalului propriu (VPC pr);Valoarea de piaţă a capitalului investit (VPC i).

Numitorul poate fi reprezentat de:

• Variabile legate de profiturile contabile;
• Variabile legate de vânzări sau de venituri;
• Variabile legate de valoarea contabilă a capitalurilor proprii, activelor, sau costul de înlocuire net al activelor;
• Variabile legate de caracteristici operaţionale specifice ramurii.

Printre multiplicatorii mai principali utilizaţi în cadrul metodelor de evaluare prin comparaţie pot fi consideraţi:

• Preţul acţiunii/Profitul net pe acţiunei (PER). Acest multiplicator se aplică în cazul estimării valorii de piaţă a unei acţiuni numai când  întreprinderea este profitabilă.
• Multiplicatorul PERg reprezintă raportul între PER şi rata de creştere sperată g - se poate aplica în cazul întreprinderilor, care obţin creşteri considerabile de capital.
• Preţul acţiunii/Profit impozabil pe acţiune. se utilizează atunci când au loc schimbări ale ratei impozitului pe venit la momentul evaluării.
• Valoarea de piaţă a firmei/Cash-flow, permite determinarea valorii firmei luând în consideraţie continuitatea activităţii, şi obţinerea de fluxuri băneşti viitoare. 
• Preţul acţiunii/Venitul din vânzări - se aplica în cazul când mărimea venitului din vânzări ale firmei pentru care se cere evaluarea este similar cu cel al firmelor evaluate la fel ca si capitalurile proprii ale acestora. 
• Preţul acţiunii/Activul net contabil pe acţiune - se aplica în cazul când valoarea contabilă a activelor este aproape similară cu valoarea de piaţă a acestora şi activele necorporale nu au un impact direct asupra valorii firmei cu toate că se includ în aceasta.
• Multiplicatorul VPKpr/VCA - reprezintă raportul între valoarea de piaţă a capitalului propriu  şi valoarea contabilă a activelor. 
• Multiplicatorul VPKi/TA. Are în vedere raportul între valoarea de piaţă a capitalului investit şi valoarea contabilă a totalului activelor.

Comparaţia directă de cele mai multe ori se utilizează pentru compararea clădirilor, terenurilor, construcţiilor care sunt sau pot fi înscrise în patrimoniul unităţilor economice. În cazul tranzacţionării bunurilor, producătoare de venituri, evaluarea acestora necesită informaţii asupra deprecierilor determinate în cadrul metodelor patrimoniale şi celor bazate pe venit.
   I. Metoda comparaţiei cu tranzacţii de pachete minoritare (acţiuni la unităţi economice (întreprinderi) cotate);
  II. Metoda comparaţiei cu vânzări de întreprinderi necotate (de pe piaţa de achiziţii şi fuziuni).
  III. Metoda comparaţiei cu tranzacţii anterioare cu subiectul evaluării.

Aceste metode se aplică pe larg în practica internaţională de evaluare inclusiv şi în cazul evaluării în scopuri bancare fiind prevăzute de Standardele Internaţionale de Evaluare şi cele Europene, ţinându-se cont de tipul de proprietate recomandat în astfel de scopuri.

I. Metoda comparaţiei cu tranzacţii de pachete minoritare (acţiuni la întreprinderi cotate) – permite de a estima valoarea de piaţă sau valoarea de lichidare a acţiunilor în procesul tranzacţionării lor pe piaţa financiară. În acest caz, în procesul evaluării întreprinderii cotate pe piaţă, se i-au în consideraţie aşa factori ca rentabilitatea, riscul şi rata de creştere a sectorului (ramurii) din care face parte întreprinderea comparabilă. Printre principalele criterii de comparabilitate a întreprinderii selectate cu altele similare pot fi reţinute: domeniul de activitate, segmentele de piaţă şi zonă geografică, sortimentul produselor, performanţele financiare, dimensiunea întreprinderii.

Printre principalele etape de desfăşurare a metodei în cauză pot fi considerate:

• determinarea criteriilor de comparaţie;
• selectarea întreprinderii de evaluat;
• selectarea întreprinderilor similare care corespund criteriilor de comparaţie;
• selectarea şi stabilirea mărimii multiplicatorilor valorii;
• stabilirea perioadei de analiză a multiplicatorilor.

II. Metoda comparaţiei cu vânzări de firme necotate (pe piaţa de achiziţii şi fuziuni) spre deosebire de metoda prezentată anterior permite estimarea valorii întreprinderilor care deţin pachete majoritare de acţiuni necotate pe piaţa de valori mobiliare, dar pentru care se cere evaluarea în scopul lichidării, fuzionării sau achiziţionării. De aceea, preţul stabilit pe piaţa de achiziţii şi fuziuni poate include valoarea de piaţă, valoarea de lichidare şi valoarea de investiţie. Din aceste considerente Standardele Internaţionale de Evaluare recomandă stabilirea corectă nu numai a scopului evaluării dar şi a valorii care să corespundă acestui scop. În linii generale în procesul utilizării metodei în cauză se menţin punctele descrise în metoda precedentă (de comparaţie cu tranzacţii de pachete minoritare).

III. Metoda comparaţiei cu tranzacţii anterioare cu subiectul evaluării - oferă posibilitatea de a compara tranzacţiile anterioare de valori mobiliare ale însăşi subiectului evaluării. Aici fiind necesare corecţii asupra valorilor estimate (de piaţă, de lichidare) în perioadele anterioare, luându-se în consideraţie aşa factori ca: trecerea timpului, circumstanţele economice din domeniul de activitate (ramură) din întreprinderea evaluată; scopul evaluării; modificările ratelor dobânzii şi inflaţiei.

Astfel, concluzia asupra valorii va fi bazată pe: definiţia valorii; scopul şi intenţia de utilizare a valorii; informaţiile relevante la data evaluării.  Concluzionând asupra metodelor de evaluare bazate pe comparaţie pot fi scoase în evidenţă avantajele şi limitele acestora.

Avantaje: metodele sunt accesibile, simple, rapide; reflectă valoarea de piaţă în dependenţă de situaţia pieţei; permit de a realiza comparaţii credibile cu firme similare; se bazează pe informaţia din documentele financiare şi contabile, reflectând rezultatele şi posibilităţile reale ale întreprinderilor; permit de a cunoaşte situaţia din ramură; multiplicatorii valorici pot fi calculaţi la orice dată a evaluării; pot fi utilizate pentru mai multe tipuri de proprietăţi similare.

Limite:  nu i-au în consideraţie activitatea viitoare a întreprinderii;  creează dificultăţi privind selectarea întreprinderilor similare;  sunt dificil de aplicat pentru întreprinderile mici şi mijlocii;  sunt însoţite de riscul de a utiliza informaţii ale întreprinderilor din alte ramuri (deoarece întreprinderea selectată poate activa în mai multe ramuri).

Metode de evaluare bazate pe active

Abordarea evaluării bazată pe active, cunoscută şi sub denumirea de abordarea patrimonială, sau derivatele acesteia-abordarea pe bază de costuri şi abordarea prin costul de înlocuire, se bazează pe ipoteza încetării activităţii unităţii economice care urmează să fie dezmembrată sau lichidată.

Această metodă constă în corectarea (ajustarea) valorilor contabile ale activelor individuale ale entităţii economice şi datoriilor acesteia în sensul transformării lor în valori de piaţă.

Metoda ANC presupune mai întâi de toate stabilirea valorii de piaţă a elementelor patrimoniale productive, valoarea celorlalte elemente fiind dedusă separat în dependenţă de posibilităţile de valorificare. În procesul corectării activului bilanţier în scopul evaluării se elimină (de cele mai multe ori) activele necorporale, care nu au valoare economică ,care sunt considerate ,,non-valori” diminuând activul bilanţului contabil.

Conform celor relatate, Activul Net Corectat poate fi determinat prin parcurgerea următoarelor etape:

• obţinerea bilanţului contabil la data evaluării;
• verificarea existenţei elementelor patrimoniale şi datoriilor înregistrate în bilanţ;
• corectarea şi evaluarea activelor şi datoriilor înregistrate în bilanţ;
• evaluarea activelor şi datoriilor neînregistrate în bilanţ depistate la data evaluării;
• elaborarea bilanţului contabil corectat şi determinarea Activului net corectat după cum urmează:

ANC = (AT + Ñ A) - (DT + Ñ D) = ATc - DTc ;   

unde:
AT - activ total;  
Ñ A - suma corecţiilor elementelor patrimoniale de activ;
DM - datorii totale;
Ñ A - suma corecţiilor elementelor de pasiv (datoriilor);
ATc  - active totale corectate;
DTc - datorii totale corectate.

Activul Net Corectat poate fi exprimat prin Patrimoniul Net sau averea netă a proprietarilor întreprinderii. Dacă evaluarea întreprinderii este concepută în scopul determinării valorii de piaţă a capitalului acţionarilor atunci Activul Net Corectat v-a exprima valoarea capitalului acţionarilor (VCA) în felul următor:

ANC = VCA = valoarea de piaţă a activelor - valoarea de piaţă a datoriilor.

Dacă întreprinderea a achiziţionat în leasing mijloace fixe sau alte bunuri, atunci acestea se por însuma la activul total în locul activelor nemateriale.

Împrumuturile pe termen lung şi mediu se estimează la valoarea lor contabilă actualizată, calculată la o rată de actualizare egală cu diferenţa dintre dobânda la contractare şi dobânda zilei. Printre avantajele metodei Activului Net Corectat pot fi relevate următoarele:

• poate fi utilizată în diferite instanţe;
• este acceptabilă pentru evaluarea pachetelor de control în afacerile de capital;
• este uşor de înţeles;
• permite aducerea valorii activelor şi pasivelor la valoarea lor curentă de piaţă.

Metoda Activului Net de Lichidare pentru întreprinderile care sunt încă în funcţiune sau care nu mai funcţionează, dacă a fost luată decizia de lichidare şi declarat falimentul. Aici, pentru a determina valoarea activelor este necesar de a lua în consideraţie modul în care are lor lichidarea unităţii economice.

Metoda Activului Net de Lichidare este relevantă pentru următoarele situaţii:
A. când întreprinderea se află în dificultate economică temporară şi poate fi redresată fiind lichidată ca persoană juridică în scopul fuzionării cu o altă întreprindere sau tranzicţionării altor proprietăţi. în cazul continuităţii activităţii prin fuziune şi determinării valoarii de piaţă a activelor:
B. în cazul investirii de capital, pentru redresare, când se cere evaluarea pachetului de control. În ultimul caz valoarea de lichidare a întreprinderii se v-a determina ca diferenţa dintre valoarea la termen actualizată şi capitalul investit, ceea ce poate fi consemnat prin următoarea relaţie de calcul:            

V1 =  Vt / (1 + i)ⁿ - Ci ;

unde:
Vl  - valoarea de lichidare;
Vt - valoarea la termen, stabilită prin metoda de randament;
i  -  rata de actualizare;
n  - numărul de ani dintre data actualizării, respectiv a efectuării investiţiei, şi cea a reluării activităţii;
Ci - capitalul investit pentru redresarea activităţii.

C. când întreprinderea este neredresabilă şi este declarată falimentară din punct de vedere legal. În acest caz, are loc lichidarea forţată (imediată) a întreprinderii, pentru aceasta pe plan internaţional fiind recomandată pentru estimare ,,valoarea de lichidare forţată”.
 
Întreprinderile pentru care evaluarea a determinat valoarea de lichidare forţată de cele mai multe ori se caracterizează prin incapacitatea de a-şi achita plăţile şi împrumuturile, care este legată de aşa factori ca ineficienţa întreprinderii pe piaţă; producţia care nu satisface cerinţele pieţii; tehnologiile învechite; managementul incompetent, etc. Acestea şi alte motive au un impact direct asupra valorii întreprinderii, fapt ce diminuează valoarea activelor care sunt realizate sau preluate la un preţ mult mai redus, aici luându-se în vedere şi condiţiile proaste ale evaluării activelor.

Activul Net de Lichidare în acest caz, conform practicii internaţionale de evaluare poate fi determinat ca diferenţă dintre valoarea corectată a tuturor activelor şi costurile de lichidare care apoi se mai diminuează  şi cu cheltuielile privind obligaţiile fiscale asupra rezultatelor lichidării.

Astfel primim următoarea relaţie de calcul a Activului Net de Lichidare ( ):

ANl   =  ANC  -  Cl   -  I ;                

unde:
ANC - Activul Net Corectat;
Cl - costurile de lichidare;
I-obligaţiile fiscale asupra rezultatelor lichidării.

sau :            ANl = ANc + DE1 - DE2 - Cl - I;        

unde:
AN c - Activul Net Contabil;
AN c - Active Totale - Datorii Totale;
DE 1 - diferenţe pozitive din reevaluari (corecţii);
DE 2 - diferenţe negative din reevaluări (corecţii).

Conţinutul procesului de evaluare a întreprinderii

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.

Procesul de evaluare presupune existenţa obiectului şi subiectului evaluării. În conformitate cu legislaţia în vigoare a RM şi cu prevederile internaţionale obiectul  activităţii de evaluare îl constituie activele corporale, necorporale, financiare aflate în proprietatea sau sub controlul întreprinderii, iar evaluarea se poate efectua fie în mod individual, fie în totalitatea acestora.

Conform prevederilor Legii cu privire la activitatea de evaluare a Republicii Moldova, evaluării se supun următoarele obiecte :

• bunuri mobile, bunurile imobile şi drepturile asupra lor;
• activele nemateriale  (drepturile asupra obiectelor proprietăţii industriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor naturale, etc.);
• întreprinderile în calitate de complexe patrimoniale;
• valorile mobiliare, obligaţiile debitoare şi creditoare;
• lucrările şi serviciile, informaţia; 
• alte obiecte.

Subiectul activităţii de evaluare, cel care efectuează evaluarea, respectiv o persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii de evaluare.Subiecte ai activităţii de evaluare sunt, pe de o parte, evaluatorii şi întreprinderile de evaluare, iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.

În activitatea lor evaluatorii se conduc de norme de drept, profesionale şi etice.

Normele de drept sunt fundamentate în actele legislative de nivel naţional şi internaţional, statutul organizaţiilor de evaluare.

Normele profesionale ale evaluării reprezintă standardele practicii profesionale de evaluare, elaborate de organizaţiile internaţionale de evaluare.

Normele etice ale evaluatorului sunt fixate în Codul Deontologic sau Codul Etic al evaluatorului,

Procesul de evaluare se desfăşoară în etape specifice:                      

A. Definirea  misiunii de evaluare - este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a lucrărilor de evaluare:

• identificarea clientului / utilizatorul rezultatelor evaluării;
• scopul evaluării (inclusiv definiţia valorii);
• determinarea scopului utilizării rezultatelor evaluării;
• data la care se va determina valoarea;
• identificarea caracteristicilor proprietăţii (amplasarea şi drepturile de proprietate);
• alte condiţii.

B. Analiza şi colectarea datelor necesare pentru evaluare - Activităţile evaluatorului în cadrul acestei etape vor ţine de studierea pieţei în general şi descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influenţă asupra valorii lui:

• colectarea datelor generale privind amplasarea geografică;
• date privind obiectul evaluării (caracteristici specifice ale obiectului evaluat şi îmbunătăţirile lui);
• date privind obiectele comparabile (vânzări, nivelul rentei, oferte, costuri, venituri şi cheltuieli, rata capitalizării, etc.).
• determinarea variantei celei mai bune utilizări (terenul este vacant, îmbunătăţirile sunt în stare ideală, proprietate dezvoltată).

C. Diagnosticul economico-financiar şi previziunea financiară - Analiza-diagnostic de strategie a dezvoltării are rolul de a stabili punctele forte şi cele slabe existente în cadrul întreprinderii şi măsurile de reglare a activităţii prin strategia şi tactica de dezvoltare economică şi financiară în următorii 3 – 5 ani:

• stabilirea punctelor forte şi slabe ale activităţii întreprinderii în baza: diagnosticului juridic, tehnic, financiar, commercial, managerial, a resurselor umane;
• identificarea posibilităţilor de activitate continuă, viitoare a întreprinderii sau a probabilităţilor de  faliment

D. Aplicarea metodelor de evaluare ce rezidă din abordările evaluării - Pentru determinarea valorii întreprinderii se vor utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda veniturilor:

• abordarea bazată pe vânzările comparabile;
• abordarea bazată pe costuri;
• abordarea bazată pe venituri.

E. Reconcilierea valorilor şi opinia asupra valorii finale - În urma aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare:

• verificarea datelor iniţiale;
• verificarea calculelor, ipotezelor şi concluziilor;
• crearea opiniei finale asupra valorii

F. Elaborarea  raportului de evaluare - constituie etapa finală a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.

G. Perfectarea raportului de evaluare - se face în rezultatul verificărilor asupra valorilor estimate şi poziţiei juridice şi economice a întreprinderii.

Conţinutul raportului de evaluare:

1. Titlul raportului;
2. Prezentarea succintă a întreprinderii evaluate (respectiv adresa, actul de înfiinţare, numărul de înregistrare, codul fiscal, obiectul de activitate)
3. Scopul evaluării, beneficiarul şi destinatarul lucrării. Precizează scopul pentru care s-a elaborat raportul de evaluare( privatizare, vânzare, închiriere la bursă).
4. Prezentarea evaluatorului: se menţionează datele de identificare a întreprinderii desemnate pentru realizarea evaluării, echipa de evaluatori.
5. Diagnosticul pentru evaluare presupune: precizarea concluziilor rezultate în urma analizei – diagnostic.
6. Evaluarea întreprinderii: - procedura de evaluare şi motivaţia alegerii metodelor utilizate; - sinteza rezultatelor, 
7. Recomandări, precizări finale
8. Autentificări. Se precizează locul şi data întocmirii raportului de evaluare, se semnează, se prezintă o sinteză succintă a raportului cu concluziile – cheie şi rezultatele evaluării.

Standardele activităţii de evaluare

Conform practicii şi cerinţelor internaţionale privind desfăşurarea activităţii de  evaluare, aceasta trebuie să corespundă anumitor standarde sau reguli unanim acceptate care să fie în corelare:

• cu legislaţia internă şi internaţională,
• cu practica evaluării, 
• să instituie proceduri care să permită certificarea valorii în condiţii comparabile,
• să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale  ale evaluării,
• să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor.
• să prevină confuziile şi erorile asupra obiectului evaluării, abordărilor în evaluare şi valorilor utilizate .

Standardele de evaluare sunt impuse de cadrul profesional, constituit din asociaţii naţionale şi internaţionale ale evaluatorilor, bazate pe asociere voluntară,

Printre astfel de asociaţii putem distinge:
A. Comitetul Internaţional pentru Standarde Internaţionale, care reuneşte asociaţiile de evaluatori din Europa Occidentară, Australia, China, Asia, America, Noua Zeilandă, etc., în total peste 50 de ţări. Standardele sunt reunite în trei grupe, printre care:

1. Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS),
2. Standardele Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare (IVA),
3. Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare (GN).

În total în cele trei grupe de Standarde sunt incluse 16 standarde,

B. Grupul European al Evaluatorilor (TEGoVA) - a fost înfiinţat la 4 mai 1977, reprezentând organizaţiile profesionale ale evaluatorilor din ţările europene, precum: Polonia, Ungaria, Cehia, Bulgaria, România, Ţările Baltice, Rusia, Ucraina, Belarus, etc., iar din 1988 şi Republica Moldova.
În prezent, TEGoVA are în componenţa sa în calitate de membri plini şi membrii asociaţi 38 organizaţii profesionale din 27 de ţări, precum şi observatori din 11 ţări. Standardele Europene de Evaluare, în ultima lor redacţie, au fost adoptate în anul 2000. Ele conţin 9 standarde, 13 regulamente şi 9 anexe.

C. Societatea Americană a Evaluatorilor (ASA) – organizaţie profesională ce reuneşte în rândurile sale peste 6 mii de membri, a elaborat Standardele unice ale practicii de evaluare profesionistă (US PAP). Aceste Standarde, elaborate în 1986-1987, sunt obligatorii pentru aplicare în ţările Americii de Nord (SUA, Canada, Mexic). US PAP include 10 standarde şi un şir de regulamente cu caracter metodologic.

Referindu-ne la standardele de evaluare, v-om menţiona, că în Republica Moldova nu au fost elaborate până în prezent Standarde naţionale de evaluare a bunurilor imobile şi a întreprinderilor cu exepţia  Standardul SM : 2492004,,Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni şi definiţii”, care presupune reglementarea  activităţii de evaluare din partea statului, în vederea evaluării patrimoniului public pentru privatizare şi naţionalizare, fapt ce rezidă şi din  Legea cu privire la activitatea de evaluare, activitatea Camerei Naţionale de Imobil şi a Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru.

Dezvoltarea activităţii de evaluare pe plan naţional

Cadrul specializat  al acestui proces.

• cadrul profesional, 
• cadru legal 
• cadrul metodologic 

Programul de privatizare pentru a. a. 1993-1994; Indicaţiile metodice pentru evaluarea patrimoniului întreprinderilor şi organizaţiilor din R. Moldova, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 293 din 30.04.1992; Hotărârea Guvernului nr. 118 din 05.03.1993 ,,Cu privire la reevaluarea fondurilor fixe şi cercetarea rezultatelor evaluării patrimoniului de stat în scopul privatizării”,  luând în consideraţie nivelul inflaţiei în anul 1992, în care  au fost fixate regulile de efectuare a indexării fondurilor fixe, Legea cu privire la privatizarea fondului locativ, nr. 1324-XII din 10 martie 1993.

Dezvoltarea cadrului legal al evaluării

Cu o amploare tot mai mare a procesului de privatizare, în perioada anilor 1994 - 1996 a sporit volumul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară, iar concomitent şi necesităţile de evaluare a bunurilor tranzacţionate.  În legătură cu intensificarea acestor procese inevitabile s-a dezvoltat şi baza normativă care s-a extins asupra întreprinderilor, Astfel au fost adoptate Legea cu privire la societăţile pe acţiuni, nr. 244-XIV din 23.12 1998;  Legea cu privire la gaj, nr. 449, din 30.07.2001; au fost elaborate Metodele de evaluare a patrimoniului de stat, Indicaţiile metodice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al întreprinderii de arendă; Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 645 ,,Cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice şi fizice din Republica Moldova

Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 conform Legii Republicii Moldova nr.1217-XIII din 25 iunie 1997.  Programului naţional ‘Pământ’ iar proprietarilor li s-au înmânat certificate cu drept de proprietate. Au fost aplicate diferite normative de repartizare a terenurilor - de la 0,04-0,06 ha. în oraşe până la 0,15 – 0,25 ha în localităţile rurale.

O nouă etapă atât în dezvoltarea procesului de privatizare cît şi a celui de evaluare începe cu anul 1999. Astfel, au fost făcute un şir de modificări impuse de noile reguli ale economiei de piaţă privind perfectarea Codului Funciar.

La 18 aprilie 2002, a fost adoptată Legea Republicii Moldova nr. 989-XV Cu privire la activitatea de evaluare

În art. I al Legii sunt relevate principalele noţiuni ale evaluării, printre care:

• activitatea de evaluare, care se desfăşoară de întreprinderile de evaluare şi care constă în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării;
• evaluarea, care reprezintă un proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă.
• întreprinderea de evaluare – persoană juridică sau fizică  înregistrată în  Republica  Moldova,  în modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare;
• evaluator – persoană fizică, cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţă necesară pentru desfăşurarea activităţii de evaluare. 

Dezvoltarea cadrului profesional al evaluării

Activitatea de evaluare presupune cunoştinţe specifice şi o bogată experienţă profesională. Specialistul-evaluator trebuie să aplice instrumente specializate de evaluare pentru diferite tipuri de întreprinderi în medii diferite.

Astfel, prin Hotărârea nr. 900, din 24 iulie 2003 a fost aprobat Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor bunurilor imobile,  care stabileşte modul de atestare, eliberare şi retragere a certificatelor de calificare a evaluatorilor. Conform acestui Regulament, certificatul de calificare este eliberat de Agenţia de Stat, Relaţii Funciare şi Cadastru, în baza deciziei Comisiei de atestare.

În acest scop, în perioada a. a. 1994-1996 au fost create trei asociaţii obşteşti de evaluatori:

• Asociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară (AEPI);
• Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare (APERE), care în 1998 a aderat la TEGoVA (Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori);
• Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Moldova (ANEVAM). 

În anul 1999 s-a format Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova, în cadrul căreia s-au reunit Asociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară (AEPI) şi Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare (APERELa etapa iniţială de formare (23 iulie 1996) Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare (APERE) s-a numit ,,Asociaţia Profesională a Experţilor pentru Evaluare de Stat”, după ce, în 1998 şi-a schimbat denumirea în APERE.

Principalele obiective ce ţin de activitatea Camerei Naţionale de Imobil sunt:

• dezvoltarea în continuare a activităţii de evaluare, lărgirea pieţei serviciilor de evaluare;
• contribuţia la dezvoltarea pieţei imobiliare din R. Moldova;
• protejarea şi apărarea drepturilor evaluatorilor – participanţi la piaţa imobiliară;
• alocarea de resurse financiare în vederea procurării , editării, publicării materialelor ce ţin de cadrul profesional, metodologic şi informaţional al activităţii de evaluare

Tipuri de evaluări şi de valori utilizate în activitatea de evaluare

În practica de evaluare tipurile de evaluări, pot fi identificate ţinând cont de mai multe criterii.

În dependenţă de obiectul evaluării pot fi distinse următoarele tipuri de evaluări:

• evaluări de bunuri (mijloace fixe, stocuri etc.)
• evaluări de active intangibile (licenţe, brevete, mărci, investiţii în resurse umane tec)
• evaluări de active economice (secţii, magazine, depozite etc.)
• evaluări de  întreprinderi în calitate de complexe patrimoniale

In funcţie de beneficiarii evaluării distingem:

• evaluări pentru proprietarii afacerii, în vederea vânzării firmei
• evaluări pentru instituţiile publice, în vederea impozitării
• evaluări pentru instituţiile financiar – bancare, în vederea gajării
• evaluări pentru instanţe judecătoreşti în cazul existenţei legate de mărimea, mişcarea sau lichidarea patrimoniului firmei
• evaluări pentru persoane fizice (moştenitori, salariaţi etc.)

În funcţie de metoda utilizată pentru evaluare pot fi:

• evaluări patrimoniale
• evaluări bazate pe actualizarea veniturilor
• evaluări bazate pe actualizarea cash flow-urilor
• evaluări mixte

În funcţie de scopul urmărit evaluările pot fi clasificate în:

• evaluări economice, care urmăresc stabilirea valorii de piaţă a întreprinderii în vederea vânzării ei
• evaluări administrative care urmăresc de regulă stabilirea masei impozabile şi sunt cerute de către organismele statului, de normativele în vigoare

În funcţie de caracterul desfăşurării, sunt:

• evaluări benevole, efectuate din iniţiativa beneficiarului
• evaluări obligatorii, 

Scopul evaluării este fundamental în alegerea bazei de evaluare la momentul definirii misiunii de evaluare, ceia ce presupune alegerea tipului de valoare care trebuie estimat.

De cele mai multe ori în procesul de evaluare se cere a fi determinată valoarea de piaţă .

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri”.

Valoarea de înlocuire (valoarea de nou) reprezintă suma costurilor totale pentru producerea sau procurarea din nou a proprietăţii respective, calculate în baza preţurilor de piaţă, existente la momentul evaluării.

Valoarea rămasă reprezintă valoarea de înlocuire  din care se scade uzura. În cazul în care evidenţele contabile nu oferă toate datele pentru determinarea gradului de uzură, aceasta se determină:

• pe bază de expertiză tehnică de către experţi autorizaţi
• pe bază de analiză tehnică, luându-se în calcul vechimea, starea de întreţinere, numărul de reparaţii capitale, regimul de utilizare, calificarea personalului de deservire.

Valoarea de impozitare reprezintă valoarea unei proprietăţi, conform definiţiei date de reglementările legale cu caracter fiscal.

Valoarea de lichidare reprezintă suma lichidităţilor rezultate prin vânzarea activelor unei întreprinderi, în cazul în care aceasta îşi încetează activitatea.

Valoarea bursieră reprezintă valoarea firmei cotate la bursă, în urma aplicării metodelor de evaluare bursiere.

Valoarea de asigurare reprezintă valoarea acceptată de asigurător pe baza evaluării proprii, şi în baza unui contract de asigurare.

Valoarea de continuitate reprezintă valoarea determinată pe baza însumării cash flow-urilor actualizate, generate de desfăşurarea activităţii firmei.

Clasificarea scopurilor evaluării in functie de beneficiar

Întreprinderea ca persoană juridică:

• Asigurarea securităţii economice;
• Elaborarea planului de dezvoltare a întreprinderii;
• Emiterea acţiunilor;
• Determinarea eficienţei managementului. 

Proprietarul:

• Determinarea căilor de administrare a proprietăţii;
• Elaborarea bilanţurilor de fuziune sau  scindare în procesul de restructurare;
• Argumentarea preţului  de vânzare-cumpărare a  întreprinderii în întregire sau a unei părţi  din ea;
• Stabilirea mărimii încasărilor în cazul lichidării planificate (reglementate) a întreprinderii

Organizaţiile de creditare:

• Verificarea posibilităţilor financiare ale debitorului; 
• Determinarea mărimii împrumutului.

Companiile de asigurări:

• Stabilirea mărimii primei de asigurare;
• Determinarea sumei  de asigurare

Pieţele bursiere:

• Calculul caracteristicilor conjucturii pe piaţă;
• Controlul  veridicităţii cotării valorilor mobiliare.

Investitorii:

• Controlul oportunităţii depunerii de investiţii;
• Determinarea preţului probabil al întreprinderii, pentru a o înscrie în proiectul investiţional.

Organele statale:

• Pregătirea întreprinderii pentru privatizare;
• Determinarea bazei impozabile pentru diverse tipuri de impozite;
• Stabilirea (fixarea) încasărilor din lichidarea forţată prin procedura de faliment;
• Evaluarea în scopuri judiciare.

La estimarea valorii de piaţă a întreprinderii ca predecesoare a preţului ce ar trebui să rezulte din tranzacţie trebuie de luat în considerare   factorii determinanţi ai valorii întreprinderii precum:

1. Venitul din vânzări
2. Profitul
3. Activul total
4. Capitalurile proprii 
5. Datoriile financiare (firmei)
6. Politica de dividend
7. Creşterea economică la nivel naţional
8. Evoluţia sectorului de activitate din care face parte întreprinderea
9. Rata inflaţiei 
10. Rata dobânzii.

Funcţia evaluării, se referă la utilizarea ce o vor avea rezultatele evaluării, după ce aceasta va fi dusă la bun sfârşit. Funcţia poate fi de exemplu, aceea de a ajuta proprietarul întreprinderii să stabilească preţul de cerut la o eventuală vânzare, sau poate fi estimarea valorii unei proprietăţi din care face parte un bun. În cea mai mare parte a cazurilor, evaluatorul determină funcţia evaluării în timpul discuţiei cu clientul, după care îşi asumă însărcinarea şi-şi defineşte scopul.

Necesitatea şi conţinutul evaluării întreprinderii

Necesitatea evaluării unei întreprinderi apare când in viata întreprinderii au loc unele schimbări semnificative cum sunt:

• modificări in mărimea si structura capitalului social, 
• modificări in numărul si componenta acţionarilor sau asociaţilor,
• actiuni juridice cu scop patrimonial (succesiuni, falimente, partaje), in cazul tranzacţiilor comerciale, 
• cu ocazia privatizării 

Dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă au condiţionat mai multe  cauze ale evaluării:

• Vânzarea – cumpărarea întreprinderilor, a părţilor de întreprinderi (active), a acţiunilor sau participaţiilor.
• Fuziunea sau contopirea întreprinderilor
• Divizarea sau separarea întreprinderilor
• Restructurarea sau lichidarea întreprinderii în baza deciziei de evaluare
• Emisiunea de acţiuni. Cotarea la bursă
• Restituirile 
• Arendare
• Oferirea de informaţii preliminare pentru flexibilitatea în vânzări de întreprinderi sau cooperări
• Evaluarea unui obiect din motive concrete legate de:
• Evaluarea întreprinderii proprii sau a unor elemente (active) strategice din aceasta

Evaluarea unui obiect din motive concrete legate de:

• impozitarea patrimoniului;
• stabilirea limitei de creditare
• verificarea garanţiei creditului;
• redresarea întreprinderilor, etc.

Printre beneficiarii  interesaţi  de evaluare, pot fi:

A. Orice investitor deţinător de capital   care poate avea următoarele intenţii:

• Achiziţionarea unei întreprinderi pentru a desfăşura o activitate productivă pe cont propriu;
• Dezvoltarea unei activităţi (creştere externă – prin preluarea unui concurent, fuziune);
• Cumpărarea unei anumite cote – părţi din întreprindere (portofoliu de acţiuni) cu scopul de a obţine, de la suma investită, o eficienţă cât mai mare în condiţiile unui risc asumat dat;

B. Acţionarii, interesaţi de o evaluare cât mai corectă a firmei pentru a cunoaşte perspectivele de evoluţie ale acesteia, evoluţie ce le va dicta comportamentul investiţional viitor (şi în primul rând vânzarea unora dintre acţiunile deţinute / cumpărarea de noi acţiuni);

• Studiul evoluţiei valorii firmei  le va aduce la cunoştinţă rezultatele înregistrate de managerul firmei; 
• Băncile, interesate să cunoască:
• Nivelul de îndatorare, calitatea garanţiilor şi potenţialul financiar viitor al clienţilor lor, poziţionarea acestora într-o logică de rating, pentru a modela şi manipula, în funcţie de client, relaţiile de creditare a întreprinderilor; 
• Performanţele economico-financiare potenţiale ale întreprinderilor;
• Fondurile şi instituţiile financiare, pentru buna gestionare a portofoliilor lor; 

C. Societăţile de asigurări, pentru calculul primelor de asigurare sau a garanţiilor oferite de întreprinderi;

D. Echipa de conducere a fiecărei întreprinderi, este permanent interesată să cunoască estimările de valoare asociate întreprinderii pe care o conduce, pentru:

E. Furnizorii şi creditorii unei întreprinderi, pentru fundamentarea şi negocierea termenilor de plată mai mult sau mai puţin favorabili, sau pentru argumentarea deciziei de conversiune a datoriilor;

F. Salariaţii, în ipoteza comportamentului raţional şi a aplicării normelor statului de drept,care pot cere salarii mai mari numai când firma are o evoluţie favorabilă, materializată în creşterea valorii,

G. Statul, este interesat adeseori de evaluarea întreprinderilor, în special din considerente fiscale sau în scopul privatizării

Componenţa beneficiarilor evaluării este reprezentată în figura 1.1.

Conţinutul economic al evaluării întreprinderii poate fi desprins din momentul în care proprietarii doresc să cunoască mărimea averilor, sau ce părţi din ea au fost vândute, donate, moştenite, expropriate sau supuse impozitării.

A evalua o întreprindere, în linii generale, înseamnă a- i determina în expresie bănească valoarea, exprimată prin preţul probabil al tranzacţiei şi a include în ea proprietăţile sale ca marfă, adică utilitatea şi cheltuielile ce ţin de ea.

Valoarea întreprinderii este o calitate convenţională a acesteia (sau a unui alt bun ,serviciu), ce îi este atribuită, ca urmare a estimărilor  efectuate în cadrul procesului de evaluare de către evaluator. Valoarea unui bun este fondată pe noţiunea de schimb, preţul fiind punctul de echilibru, în care vânzătorul şi cumpărătorul (subiecţii afacerii) acceptă tranzacţia, adică este rezultatul negocierii dintre vânzător şi cumpărător.

Preţul reprezintă suma de bani pe care cumpărătorul o plăteşte în schimbul unei unităţi de bun economic, respectiv expresia bănească a valorii de schimb pe care o încasează vânzătorul pentru o unitate din bunul tranzacţionat.

În timp, s-au conturat două teorii mai importante ce au încercat să ofere răspunsuri, măcar parţiale, acestor întrebări: teoria valorii - muncă (obiectivă) şi valorii – utilitate (subiectivă).

Teoria valorii – muncă, a cărui izvor  se află în opera economiştilor clasici Adam Smith, David Ricardo, Carl Marx susţine că substanţa valorii economice este munca producătorilor de bunuri, concretizată în noi bunuri economice.  Mărimea valorii se manifestă pe piaţă prin valoarea de schimb şi reprezintă raportul cantitativ în care se schimbă două bunuri, adică preţul.

Conform teoriei valorii utilitate sau a utilităţii marginale, valoarea bunurilor se exprimă prin raritatea bunurilor economice şi prin utilitatea pe care indivizii, în calitatea lor de consumatori, o atribuie acestora.

Şcoala neoclasică susţine că valoarea bunurilor economice  este dată atât de costul integral ,cât şi de utilitatea ce le-o conferă cumpărătorul, de preferinţele acestuia, preferinţe ce se află sub incidenţa mărimii şi sursei venitului.

A.Marchal a fost primul mare economist, care a luat în consideraţie tehnicile de evaluare, astfel separând teoria valorii de teoria evaluării.

Conceptual, a evalua înseamnă a contribui la determinarea valorii de schimb, ţinând cont de caracteristicile interne ale întreprinderii şi de referinţele externe, care trebuie analizate concomitent.

Evaluarea unei întreprinderi trebuie să ofere  un sprijin în fixarea preţului acesteia, prin precizarea unei zone de negociere între vânzător şi cumpărător.  

Din punct de vedere financiar, evaluarea întreprinderii poate fi privită ca un proces de estimare şi atribuire unei valori întreprinderii la un moment dat în întregime sau parţial în scopul determinării capacităţii întreprinderii de a genera fluxuri (profit, chash-flow) la dispoziţia proprietarului său, avându-se în vedere, că obiectul evaluării întreprinderii este un “bun”, care are capacitatea de a crea alte “bunuri”.

Elementele de bază, utilizate în evaluarea financiară a întreprinderii, printre care:

1. Patrimoniul – în acest caz, valoarea întreprinderii se calculează pornind de la valoarea corectată a elementelor de activ şi de pasiv, reflectate în bilanţul său.
2. Profitul – poate fi sub formă de cash-flow, încasări totale, dividende, serveşte de asemenea ca o bază de evaluare; se foloseşte în metode de evaluare, bazate pe profit.
3. Cursul de piaţă al titlului de proprietate (al acţiunilor)- în acest caz valoarea întreprinderii se stabileşte în dependenţă de preţul, agreat la care titlurile acesteia sunt tranzacţionate pe piaţă.